Contrato de Promessa de Compra e Venda

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Diante da Promessa de Compra e Venda, na qual não se acordou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil, o comprador adquire direito real à aquisição do imóvel.

Trata-se assim a Promessa de Compra e Venda de um pré-contrato ou contrato preliminar, pelo qual se convenciona a compra e venda de um imóvel, para pagamento em prestações, sob a condição de o vendedor outorgar a escritura definitiva na ocasião do recebimento total do preço.

É, portanto, um contrato preliminar que vem antes do contrato principal. Ou seja, o contrato de compra e venda propriamente dito, representado pela escritura definitiva, que só será outorgada depois de o comprador saldar todas as prestações.

Pelo fato de o compromisso de compra e venda se tratar de contrato preliminar, nos termos do art. 462, do Código Civil, deve-se lavrá-lo, observando todos os requisitos inerentes ao contrato definitivo (escritura definitiva de compra e venda). 

Em caso de cláusula de não arrependimento, se concede ao comprador o direito de exigir do vendedor a realização do contrato definitivo. Se concedido prazo para a outorga da escritura definitiva, e sendo este descumprido, permite-se ao comprador requerer a adjudicação do imóvel.

Enquanto isso, a providência de registro (parágrafo único do art. 463) objetiva, principalmente, conferir eficácia ao ato negocial diante de terceiros.

Outro aspecto relevante se trata da possibilidade de o instrumento particular, registrado no Registro Imobiliário, não somente adquirir força de direito real, como também poder ser usado, ainda que o valor do negócio ultrapasse 30 vezes o maior salário mínimo.

Bibliografia

Valdemar P. Da Luz. Direito Imobiliário.

Hércules Aghiarian. Curso de Direito Imobiliário.