Direito Condominial – conflitos originários do uso de área comum

Por Nicholas Merlone

green tree near house
Foto por Felix Mittermeier em Pexels.com

Paulo Miguel de Campos Petroni.
AASP. Boletim n. 3067.
2a. quinzena de agosto de 2018.

O tema do assunto condominial é bem frequente. Nesse sentido, que “sempre o condomínio é um todo harmônico e deve imperar o bom senso, isto é, razoabilidade / proporcionalidade, inclusive na aplicação de multas, sendo de se destacar que os condôminos devem ser cordiais entre si”.

Nessa direção, preveem-se sanções mais rígidas ao morador antissocial, conforme o art. 1.337 e parágrafo único do Código Civil (CC).

Apesar disso, os inadimplentes não podem ser impedidos de frequentar as áreas comuns do condomínio. Por outro prisma, as áreas comuns devem ser preservadas. Assim animais pequenos são permitidos, desde que não causem incômodos.

Outras disposições como publicidade ou antenas de terceiros devem ter previsões na convenção, com aprovação prévia dos moradores.

Ainda, caso haja furtos, principalmente, de veículos, com falta na prestação de serviços de segurança, seja própria ou terceirizada, recai-se sobre a questão da responsabilidade.

Quanto à “soberania da convenção condominial”, esta encontra limites não só no Código Civil e em leis esparsas, como também no bem-estar da coletividade condominial.

Outro aspecto relevante se trata de o condomínio ser um ente sem personalidade jurídica, o que o afasta de condenação por danos morais. Com isso, nem o síndico nem os administradores poderão figurar como partes em ação judicial.

Também polêmico e antigo é o fato de contra quem propor ação de cobrança, uma vez que não é suficiente que o adverso proprietário seja parte legítima para compor o polo passivo. Isto pois é comum que se exijam as despesas tanto do promissário comprador como do promitente vendedor, no entanto, se houver antecipada comunicação ao condômino no que tange à venda, por este último, não poderia o antigo titular do domínio constar no polo passivo.