Por dentro das alíneas contratuais: compra e venda

Por Nicholas Merlone

person holding pen in front of contract
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Entrevista. Álvaro Vilhaça Azevedo.
AASP. Boletim n. 3067.
2a. quinzena de agosto de 2018.

O contrato de compra e venda há muito tempo foi tido como um compromisso entre um vendedor, que dispõe a posse de um bem, e um comprador, que de modo voluntário entrega um montante correspondente ao firmado no acordo entre as partes.

Possui como meta primordial estimar o valor acordado entre os abrangidos numa negociação. Daí o contrato firmar todas as condições, bem como as possibilidades para executar o pagamento.

Além disso, ao abranger os artigos do Código Civil (CC) e do Código de Defesa do Consumidor (CDC), as ferramentas jurídicas balizam as relações contratuais de tudo que pode integrar tal campo.

No direito romano, Gaio, jurisconsulto romano, já dizia: “trata-se de um contrato consensual e traz a ideia de que a simples negociação já cria a obrigação de entregar a coisa e pagar um preço por ela“, e Azevedo assim prossegue: “Só que a entrega da coisa não se faz pelo consentimento, antes da sua efetiva tradição. Tem que haver a entrega. O contrato não transfere o domínio da coisa, o contrato só cria uma obrigação de entregar. Se uma pessoa não fornece o objeto, a outra parte não tem a força de conseguir a entrega da coisa. Rescinde-se então o contrato com o pagamento de perdas e danos.

Azevedo, então, expõe sobre a forma como o STJ (Superior Tribunal de Justiça) vem julgando conflitos na compra e venda: “Compra e venda é um contrato típico, as cláusulas principais estão na lei, fora aquelas que o contrato pode trazer, pode-se dizer que tem sido uma jurisprudência até razoável, fundada nessa legislação.

O legislador não pode prever o que irá acontecer amanhã. São vários contratos, muitas cláusulas, interpretações, e há contratos de 50 páginas“, afirma Álvaro Vilhaça Azevedo.

Igualmente: “A melhor segurança que um comprador pode ter, primeiro, é o registro de imóveis, para ver se o que ele está comprando está no nome do vendedor“, diz Azevedo. Isto porque o contrato de “gaveta” é perigoso, já que vale somente entre as partes. Além disso, o entrevistado recomenda que seja feita uma vistoria do imóvel, para evitar grandes riscos, além de grandes gastos em um litígio judicial. Ressalta assim a relevância do registro para se verificar se o que está adquirindo se encontra no nome do vendedor, se há penhora ou outro ônus sobre o imóvel. Ou ainda, se há execuções, por credores ou débitos fiscais.

Outro ponto importante se trata da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Vale dizer que este diploma legal só é aplicável em se tratando por exemplo de uma empresa que venda imóveis para os consumidores.

Finalmente, Azevedo defende o uso de métodos alternativos de conflitos para casos que abranjam a compra e venda de imóveis. Ao invés de se socorrer ao Judiciário (com alta demanda de litígios), advoga para o recurso à Arbitragem, com um árbitro terceiro de confiança das partes, com conhecimentos específicos sobre o assunto.